颜建国给中海设定的成本线 拿地利润率控制在15%

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经济观察网 记者 陈博  观察土地平均成本本身意义不大，如果在三四线城市买地，地价（当然）便宜，在一线城市比较贵。所以我们一般不会比买地面积、买地价格，我们看的是回报率。 在2018年中国海外发展有限公司（HK.00688，以下简称 中海地产 ）业绩会上，董事局主席兼行政总裁颜建国如是表示。

在他上任的第二个完整财年，中海地产在土地市场上依然颇为进取。年报数据显示，2018年，中海地产新增土地储备 63 幅，新增总楼面面积达1764 万平方米 (实际权益面积 1272 万平方米)，总地价为1443.2亿港币（权益地价为1084.4亿港币）。据此计算，去年中海地产的土地单价达到8181.41港元/每平方米。

而2017年，中海地产新增的1741万平方米总楼面面积，对应的土地单价约7732.33港元/平方米。

面对调控加码的新市场形势，中海地产副总裁郭光辉说，在投资时会充分考虑限价限签等限制因素，控制溢价率和土地成本。中海2018年年报也首次提到 底价获取土地13幅，占年度权益总地价的21% 。

不过，聚焦一二线城市以及进取的拿地策略，正在小幅提高中海地产的拿地成本。与之相应的有另外一组数据，截至2018年12月31日，中海地产持有现金1005.6亿元港币，相比2017年减少35亿元左右，占总资产的比例还维持在10%以上；净借贷比率33.7%，同比上升5.8%。

颜建国在业绩会现场提出，目前中海地产9144万平方米的总土地储备中，一线城市占比15%，二线城市占比65%。去年公司在北京、上海、香港的土地投资额达到400亿港元，超过1/3，而中海地产北京区域去年全口径销售额329亿，当地排行第一。根据销售结果以及去年投资量，集中一二线城市，尤其一线城市依然是中海地产投资的重点。

按照中海地产的预计，2019年将新增土地权益投资额约1350亿港币，同比继续上涨24.5%。

颜建国告诉经济观察网，中海地产在拿地方面主要看一条基准投资线：整体投资的成本利润率要求在15%左右，销售利润率大概需要达到12%-13%。

从2018年的销售业绩来看，聚焦一二线的策略以及拿地力度的提升确实对规模扩张起到正向作用。年报数据显示，2018年，中海地产实现销售合约额3012.4 亿港币，同比增长29.8%，这是近五年中海地产的最高销售增速。物业销售均价达到18905 港元/平方米，同比上升17.8%。

此外，股东应占溢利为449.0亿港币，同比上升10.1%。中海历来被誉为 净利润之王 ，如果从增速来看，2018年净利润同比增幅仅与2017年持平。颜建国称，一方面，营业额和利润都是由前几年销售额结转而来，由于前几年销售规模增长稍慢，所以这两年的收入与净利增长速度减缓，另一方面则是营改增的影响。 不过不管如何，我们的净利润依然保持两位数的增幅，而且当净利润达到四五百亿的规模时，每增长10%就相当于净利润一百亿规模20%-30%的增长。

虽然在2018年提出又好又快的发展目标，并在销售规模上实现跨越性发展，但根据中海地产提供的新一年目标，这家老牌房企仍延续一贯的保守作风。2019年，中海地产制定的合约销售目标是3500亿港元，预估同比增幅为16.2%。同一时期，中海地产的在手货值有6995亿港元，这意味着，只要去化率达到50.3%，其就可以完成目标。

如果是好年份，去化率可以去到60%-70%左右，市场不好的年份，去化率则在40%-50%之间，50%-60%是正常年份的去化率。 颜建国表示，设定大约51%的去化率，除了与供货周期和产品结构有一定关系外，也表现出他们认为这个市场是比较平稳的，同时也希望这个目标未来是能完成的，所以并未设定得很高。

2018年，中海地产设定的目标是增幅25%，最后增长达到了近30%。颜建国称，总体来看，管理层对完成2019年的销售指标是有信心的。但也要看看市场怎么样，市场好的话，中海地产也会超过这个值。

早在2016年度业绩会上，时任中海地产董事局主席的肖肖就曾指出，中海一直是追求利润和股东回报的可持续增长。尽管这两年在土地储备上一改此前的收敛，但颜建国将之视为 为了净利润的持续稳定增长所需要的规模增长，是必须的 。

相比规模，颜建国话里行间强调的依然还是净利润的增长。 规模对我们来说不是特别追求的目标，中海始终坚持追求的是税后净利润持续稳健的增长，不会为了规模把负债率搞得很高。 他说，公司希望有利润的销售，有质量的发展，未来中海地产仍旧希望在规模方面，特别是在净利润的规模方面保持行业的前列。